Pe această pagină
Pe scurt
Certificatul stabilește cotele, iar partajul atribuie bunuri sau valori. Până la partaj, coproprietarii trebuie să organizeze folosința, cheltuielile și veniturile; nimeni nu primește automat o cameră ori un bun anume. Dacă există acord, partajul poate fi voluntar; fără acord, instanța poate fi sesizată.
Faceți o evidență scrisă a folosirii, cheltuielilor și veniturilor înainte să negociați loturile și sulta.
Probleme între moștenitori
Alege situația. Fiecare exemplu explică răspunsul, pașii și dovezile utile.
- Plătesc singur cheltuielile caseiCe poți recupera și de ce nu se schimbă automat cotele.
- Am renovat din banii meiReparații necesare, îmbunătățiri și acordul celorlalți.
- Nu mi se permite accesul în casăFolosirea locuinței, cheile și eventualele despăgubiri.
- Un moștenitor încasează singur chiriaVeniturile comune și evidența sumelor de împărțit.
- Vrem să vindem, dar unul refuzăAcordul, atribuirea cu sultă și partajul judiciar.
- Am îngrijit părintele. Moștenesc mai mult?Cota legală, cheltuielile și eventualele contracte.
Ce înseamnă indiviziunea
Mai multe persoane pot avea cote asupra acelorași bunuri. Cota nu înseamnă proprietate exclusivă asupra unei camere, parcele sau sume alese de unul dintre moștenitori.
Nimeni nu poate fi obligat să rămână în indiviziune. Moștenitorii pot conveni atribuirea unor bunuri, o compensație bănească sau vânzarea și împărțirea prețului; în lipsa acordului, pot cere partaj judiciar.
Codul civil, art. 669–686 și 1143.Portalul Legislativ
Un moștenitor locuiește în casă și nu îmi permite accesul
De exempluDupă succesiune, un frate păstrează toate cheile și refuză cererea celuilalt coproprietar de a folosi locuința. Nu există încă o înțelegere asupra folosinței.
Fiecare coproprietar are drept de folosință, cu respectarea drepturilor celorlalți. Dacă unul folosește exclusiv bunul împotriva voinței lor, poate fi obligat la despăgubiri. Simplul fapt că numai unul locuiește acolo nu stabilește automat existența, perioada sau valoarea datoriei.
Folosința nu atribuie proprietatea exclusivă asupra unei camere și nici asupra întregii case. Într-un acord util se precizează spațiile, accesul, durata, cheltuielile și eventuala compensație. Coproprietarii pot stabili o folosință gratuită; această înțelegere trebuie verificată înainte să se ceară bani retroactiv.
Ce poți face
- Verifică întâi dacă există uzufruct, abitație, locațiune ori un acord care justifică folosința exclusivă.
- Cere în scris o soluție concretă: acces, chei sau un program de folosire. Păstrează răspunsul și precizează de când te opui excluderii.
- Dacă nu ajungeți la acord, poți solicita instanței stabilirea modului de folosință. Analizează separat cu un avocat eventualele despăgubiri și partajul; nu forța intrarea sau schimbarea încuietorilor.
Dovezi utile
- Actele de proprietate și actele drepturilor de folosință.
- Cererile de acces, refuzurile, corespondența și perioadele de ocupare.
- Dovezile prejudiciului invocat și datele necesare evaluării lui; nu un tarif ales unilateral.
Ce poate schimba răspunsul
Pentru soțul supraviețuitor verifică dreptul gratuit de abitație din art. 973: presupune condiții privind locuirea anterioară și lipsa unui drept real de a folosi altă locuință corespunzătoare. Se stinge la partaj, dar nu mai devreme de un an de la deces; recăsătorirea îl poate stinge mai devreme. Nu dispare automat după primul an și nu este automat un drept pe viață.
Codul civil, art. 636, 639 și 973; folosința, despăgubirile și abitația se analizează distinct. Exemplu editorial..Portalul Legislativ
Plătesc singur întreținerea și impozitul de 10 ani
De exempluDupă decesul soțului, soția locuiește în apartament și plătește facturile. Cei patru copii sunt și ei coproprietari, dar nu contribuie. Soția vrea să știe dacă apartamentul poate rămâne numai al ei.
Plățile nu îi înlătură automat pe copii din proprietate. Soția poate avea o cerere de recuperare a unor cheltuieli comune, în funcție de natura lor, dovezi, înțelegeri și termene. Aceasta este o problemă distinctă de cotele asupra apartamentului.
În exemplul simplificat în care apartamentul era bun propriu al soțului, nu există testament care modifică împărțirea și soția și cei patru copii ai lui moștenesc, soția are 1/4, iar fiecare copil 3/16. Dacă apartamentul era bun comun al soților, se stabilește întâi partea proprie a soției; numai partea soțului decedat se moștenește. Faptul că actul era pe numele lui nu rezolvă singur această întrebare.
Lista asociației cuprinde cheltuieli repartizate pe persoane, consumuri, cota de proprietate comună și alte criterii. Cota apartamentului în condominiu nu este același lucru cu fracția fiecărui moștenitor din apartament. Decontarea între moștenitori trebuie analizată separat; consumul personal al ocupantului nu se împarte automat în cotele succesorale. Un drept de abitație ori un acord privind folosința și cheltuielile poate schimba ce se decontează.
Nici plata impozitului și nici locuirea îndelungată nu dovedesc singure dobândirea cotelor celorlalți prin uzucapiune. Coproprietarul nu posedă automat pentru sine și părțile celorlalți. Condițiile posesiei, eventuala schimbare a caracterului ei, cartea funciară și legea aplicabilă perioadei trebuie analizate distinct; nu există regula „am plătit 10 ani, devin singurul proprietar”.
| Categorie | Ce verifici |
|---|---|
| Apă, electricitate și alte consumuri | Cine a consumat, perioada și modul de facturare. Nu presupune că toate utilitățile sunt datorii comune. |
| Impozit, cheltuieli ale proprietății și conservare | Cotele, drepturile de folosință, acordurile, necesitatea și plata efectivă. Pot exista sume de regularizat. |
| Penalități sau lucrări opționale | Cauza, persoana căreia îi sunt imputabile și acordul necesar. Nu aplica mecanic procentul succesoral întregului total. |
Cum separi plățile înainte să ceri contribuția celorlalți
- Apă, electricitate și alte consumuri
- Ce verificiCine a consumat, perioada și modul de facturare. Nu presupune că toate utilitățile sunt datorii comune.
- Impozit, cheltuieli ale proprietății și conservare
- Ce verificiCotele, drepturile de folosință, acordurile, necesitatea și plata efectivă. Pot exista sume de regularizat.
- Penalități sau lucrări opționale
- Ce verificiCauza, persoana căreia îi sunt imputabile și acordul necesar. Nu aplica mecanic procentul succesoral întregului total.
Ce poți face
- Verifică actul apartamentului și certificatul de moștenitor: cine este proprietar, în ce cote și ce drepturi de folosință există.
- Cere asociației situația detaliată și grupează plățile pe luni și categorii. Separă consumul personal, cheltuielile proprietății, reparațiile și penalitățile.
- Propune în scris contribuția viitoare și regularizarea sumelor dovedite. Dacă nu există acord, cere unui avocat să analizeze pretențiile bănești și, dacă dorești încetarea coproprietății, partajul.
Dovezi utile
- Listele de întreținere, explicațiile asociației, chitanțele, facturile și extrasele care arată cine a plătit.
- Actele cotelor, perioadele de locuire și acordurile despre folosință ori cheltuieli.
- Solicitările de contribuție, răspunsurile și eventualele recunoașteri sau plăți parțiale ale datoriei.
Ce poate schimba răspunsul
Pentru sumele vechi se analizează prescripția: termenul general este de trei ani, dar începutul, suspendarea și întreruperea depind de creanță și de fapte. Nu presupune nici recuperarea tuturor celor 10 ani, nici pierderea automată a tuturor plăților mai vechi de trei ani. O simplă solicitare nu garantează păstrarea termenului.
Codul civil, art. 339–340, 635, 675, 918–920, 930–931, 972–975 și 2517, 2523, 2532–2540; Legea nr. 196/2018, art. 75 și 82–85; Legea nr. 71/2011, art. 82 și 91. Exemplu editorial, nu hotărâre judecătorească..Portalul LegislativPortalul LegislativPortalul Legislativ
Am renovat casa din banii mei. Primesc o parte mai mare?
De exempluDoi frați au fiecare câte 1/2 din casă. Unul repară acoperișul care curge și schimbă apoi bucătăria și finisajele, fără să stabilească dinainte contribuția celuilalt.
Cheltuiala nu modifică singură cota de 1/2. Reparația care împiedică degradarea și amenajarea făcută după gustul unui singur coproprietar se analizează diferit. Poate exista o sumă de recuperat, dar nu orice factură se rambursează automat în întregime.
Valoarea facturii, suma eventual recuperabilă și sporul de valoare al casei nu sunt automat identice. La evaluare trebuie evitată contabilizarea de două ori a aceleiași lucrări. Dacă ai lucrat înainte de deces, când casa aparținea părintelui, se verifică raportul cu acesta și eventualul drept de creanță; regulile coproprietății de după deces nu se aplică automat retroactiv.
Ce poți face
- Separă lucrările urgente de conservare de îmbunătățiri și de cele exclusiv pentru înfrumusețare.
- Pentru lucrările viitoare, stabilește în scris obiectul, bugetul, acordul necesar și cine contribuie. Pentru urgențe, documentează de ce amânarea ar fi produs degradări.
- La regularizare sau partaj, prezintă distinct suma cerută, temeiul și dovezile. Dacă sunt contestate necesitatea ori valoarea lucrărilor, poate fi necesară o expertiză.
Dovezi utile
- Fotografii înainte și după, constatări ale degradării și data intervenției.
- Devize, facturi, contracte, plăți și documentele tehnice ori autorizațiile necesare.
- Acordul coproprietarilor, mesajele despre lucrări și orice convenție privind rambursarea.
Ce poate schimba răspunsul
Actele de conservare pot fi făcute de un coproprietar singur. Administrarea urmează regulile de majoritate a cotelor și protecția coproprietarului afectat; actele exclusiv pentru înfrumusețare cer acordul tuturor. Suplinirea judiciară a acordului privește condițiile limitate ale art. 641 alin. (3), nu orice renovare dorită.
Codul civil, art. 635 și 640–641; distincție editorială între cote, natura lucrărilor și pretențiile bănești. Exemplu ipotetic, fără sumă de rambursare garantată..Portalul Legislativ
Un moștenitor încasează singur chiria apartamentului
De exempluApartamentul a fost moștenit în cote de 1/2. Unul dintre cei doi coproprietari gestionează contractul și primește chiria în contul lui, fără o situație comunicată celuilalt.
Încasarea în contul unei singure persoane nu face din întreaga chirie venitul ei exclusiv. Veniturile bunului comun se cuvin coproprietarilor potrivit cotelor, sub rezerva drepturilor și acordurilor aplicabile; cheltuielile dovedite legate de producerea ori încasarea lor se regularizează separat.
O lună cu 2.000 lei chirie efectiv încasată înseamnă, în ipoteza cotelor egale și fără cheltuieli ori drepturi speciale de regularizat, câte 1.000 lei pentru fiecare. Acesta este doar un exemplu aritmetic: un uzufruct, o convenție, cheltuieli dovedite sau restanțe pot schimba decontul.
Ce poți face
- Cere contractul, actele adiționale și evidența lunară a chiriei datorate, încasate, restituite și restante.
- Stabiliți un decont care separă veniturile de cheltuielile justificate și de garanția chiriașului, care nu se tratează automat drept chirie de împărțit.
- Propune plata cotei și reguli pentru încasările viitoare. Dacă sunt refuzate, discută cu un avocat cererea privind sumele datorate și termenele; nu aștepta neapărat finalizarea partajului.
Dovezi utile
- Contractul de închiriere, durata lui și acordurile coproprietarilor.
- Extrase, chitanțe și evidența lunilor efectiv plătite.
- Facturile cheltuielilor invocate, deconturile și solicitările de plată.
Ce poate schimba răspunsul
Verifică separat dacă închirierea a respectat acordul cerut de lege: de regulă, administrarea cere majoritatea cotelor, iar locațiunile de peste trei ani cer acordul tuturor. Există și protecția coproprietarului afectat substanțial. Dreptul de a reclama veniturile civile însușite este supus prescripției; regulile pentru partaj nu îl fac imprescriptibil.
Codul civil, art. 548, 635, 637–638, 641–642 și 2517; exemplu editorial simplificat, nu calcul fiscal al chiriei..Portalul Legislativ
Vrem să vindem apartamentul, dar un moștenitor refuză
De exempluSoția nu mai poate susține costurile apartamentului mare. Copiii, coproprietari, refuză vânzarea și nu propun să preia apartamentul sau să contribuie printr-o înțelegere.
Vânzarea amiabilă a întregului apartament cere acordul tuturor coproprietarilor. Dacă acordul lipsește, un coproprietar poate cere partaj judiciar. Instanța stabilește soluția potrivit bunului și cererilor; nimeni nu are garantată atribuirea apartamentului doar fiindcă a locuit în el sau a plătit cheltuielile.
Fiecare coproprietar poate, în principiu, să dispună de propria cotă, cu respectarea restricțiilor aplicabile; vânzarea cotei nu este vânzarea întregii locuințe. Dacă există un minor, uzufruct, abitație, ipotecă ori litigiu asupra moștenirii, acestea trebuie analizate înainte de alegerea operațiunii. Un refuz al vânzării nu transferă proprietatea la ceilalți.
Ce poți face
- Clarifică ce se refuză: vânzarea în sine, prețul, cotele, bunurile incluse sau sumele de regularizat.
- Propune variante concrete: cumpărarea cotelor, atribuirea bunului cu plata unei sulte ori vânzarea și împărțirea prețului. Precizează valorile, banii disponibili și termenul plății.
- Dacă nu există acord, pregătește cu un avocat cererea de partaj, evaluarea și pretențiile bănești distincte. Pentru cheltuielile procesului, verifică separat eligibilitatea pentru ajutor public judiciar.
Dovezi utile
- Certificatul de moștenitor, titlul apartamentului, situația cărții funciare și sarcinile.
- Evaluări, propuneri scrise, răspunsuri și soluția dorită de fiecare.
- Evidența cheltuielilor, veniturilor, datoriilor și actele privind minori sau drepturi de folosință.
Ce poate schimba răspunsul
Partajul poate fi cerut, ca regulă, oricând, cu excepțiile legale privind suspendarea. Dacă apartamentul nu este comod divizibil, poate fi atribuit unuia sau mai multora cu sultă ori vândut, inclusiv prin licitație în condițiile legii. Sulta este compensația pentru cotele celorlalți; nu este o taxă și nu se presupune că solicitantul o poate plăti.
Codul civil, art. 634, 641, 669–676 și 1143–1144; OUG nr. 51/2008. Exemplu editorial, fără garanție asupra rezultatului sau duratei procesului..Portalul LegislativPortalul Legislativ
Partajul prin acord
Partajul voluntar presupune acordul în condițiile legii. Dacă există imobile, convenția trebuie încheiată în formă autentică, sub sancțiunea nulității absolute.
Când participă minori, persoane care beneficiază de măsuri de ocrotire sau persoane dispărute, se aplică reguli speciale de protecție. O semnătură informală a familiei nu înlocuiește cerințele aplicabile.
Codul civil, art. 1144.Portalul Legislativ
Pregătiți loturile, valorile și sulta
- Certificatul de moștenitor și actele actuale ale fiecărui bun.
- Valorile asupra cărora sunteți de acord sau evaluările pe care vreți să le folosiți.
- Propunerea de loturi și suma de compensare pentru diferențe, numită sultă.
- Evidența cheltuielilor, datoriilor și veniturilor legate de bunuri.
- Pentru imobile: certificat fiscal, carte funciară și documentație cadastrală ori dezlipire, dacă sunt necesare.
Codul civil, art. 676; UNNPR — partajul și actele necesare.Portalul LegislativUniunea Națională a Notarilor Publici din România
Exemplu calculat: două loturi și o sultă
Certificatul arată doi moștenitori cu cote egale de 1/2. Ei acceptă pentru exemplu următoarele valori: apartament 300.000 lei, mașină 60.000 lei și bani în cont 40.000 lei. Nu există alte bunuri, datorii, sarcini, cheltuieli de regularizat, venituri de împărțit sau pretenții pentru folosință.
A primește apartamentul, iar B primește mașina și banii. Lotul lui A depășește cu 100.000 lei dreptul său valoric, iar lotul lui B este cu 100.000 lei sub acest drept. Sulta plătită de A lui B echilibrează cele două loturi, așa cum arată tabelul.
Dacă se schimbă valorile ori apar un credit sau cheltuieli recunoscute, se schimbă masa de calcul și sulta. Proiectul de partaj trebuie să spună cine plătește sulta, cui, în ce sumă, la ce dată și prin ce modalitate.
| Pas | Moștenitorul A | Moștenitorul B |
|---|---|---|
| Drept potrivit cotei de 1/2 | 200.000 lei | 200.000 lei |
| Bunuri atribuite | Apartament: 300.000 lei | Mașină + bani: 100.000 lei |
| Sultă | Plătește 100.000 lei | Primește 100.000 lei |
| Rezultat valoric | 300.000 − 100.000 = 200.000 lei | 100.000 + 100.000 = 200.000 lei |
Verificarea aritmetică a loturilor din exemplu
- Drept potrivit cotei de 1/2
- Moștenitorul A200.000 lei
- Moștenitorul B200.000 lei
- Bunuri atribuite
- Moștenitorul AApartament: 300.000 lei
- Moștenitorul BMașină + bani: 100.000 lei
- Sultă
- Moștenitorul APlătește 100.000 lei
- Moștenitorul BPrimește 100.000 lei
- Rezultat valoric
- Moștenitorul A300.000 − 100.000 = 200.000 lei
- Moștenitorul B100.000 + 100.000 = 200.000 lei
Exemplu editorial bazat pe Codul civil, art. 676–677.Portalul Legislativ
Alegeți traseul după punctele asupra cărora există acord
Un acord util acoperă toți pașii care schimbă rezultatul: bunurile și datoriile incluse, cotele, valorile, loturile, sulta și condițiile plății. Dacă unul dintre aceste puncte rămâne contestat, un înscris informal cu restul înțelegerii nu încheie singur partajul.
| Întrebare | Prin acord | Prin instanță |
|---|---|---|
| Când este potrivit | Toți cei care trebuie să participe acceptă masa, valorile, loturile și sulta. | Există dezacord asupra bunurilor, cotelor, valorii, atribuirii, vânzării ori sumelor de regularizat. |
| Ce pregătiți | Actele actuale, valorile folosite, proiectul loturilor și condițiile clare ale sultei; pentru imobile, actul se încheie în formă autentică. | Cererea, poziția exactă asupra fiecărui punct contestat și probele; expertiza ori alte acte se stabilesc în proces, după situație. |
| Ce rezultat urmăriți | Actul de partaj, plata sultei conform acordului și actualizarea evidenței fiecărui bun. | O hotărâre definitivă care stabilește împărțirea; legea permite împărțirea în natură, atribuirea cu sultă sau vânzarea și distribuirea prețului, după caz. |
Ce presupune partajul voluntar și când este necesar traseul judiciar
- Când este potrivit
- Prin acordToți cei care trebuie să participe acceptă masa, valorile, loturile și sulta.
- Prin instanțăExistă dezacord asupra bunurilor, cotelor, valorii, atribuirii, vânzării ori sumelor de regularizat.
- Ce pregătiți
- Prin acordActele actuale, valorile folosite, proiectul loturilor și condițiile clare ale sultei; pentru imobile, actul se încheie în formă autentică.
- Prin instanțăCererea, poziția exactă asupra fiecărui punct contestat și probele; expertiza ori alte acte se stabilesc în proces, după situație.
- Ce rezultat urmăriți
- Prin acordActul de partaj, plata sultei conform acordului și actualizarea evidenței fiecărui bun.
- Prin instanțăO hotărâre definitivă care stabilește împărțirea; legea permite împărțirea în natură, atribuirea cu sultă sau vânzarea și distribuirea prețului, după caz.
Codul civil, art. 669, 676, 680 și 1143–1144; Legea nr. 36/1995, art. 109–110; UNNPR — partajul voluntar.Portalul LegislativPortalul LegislativUniunea Națională a Notarilor Publici din România
Ce se întâmplă când nu există acord
Un dezacord asupra împărțirii este diferit de contestarea calității de moștenitor, a masei sau a cotelor. Notați ce este acceptat și ce este disputat; această delimitare poate reduce obiectul litigiului.
Legea permite suspendarea procedurii notariale când se contestă drepturile succesorale. Partajul poate fi cerut instanței când acordul voluntar nu este posibil.
Legea nr. 36/1995, art. 109–110; Codul civil, art. 669 și 1143.Portalul LegislativPortalul Legislativ
Surse oficiale
Documentare inițială la . Completări documentate la . Pentru schimbări ulterioare, consultă forma în vigoare a actului normativ.
Sinteză realizată cu asistență AI. Conținutul nu este prezentat ca revizuit de un notar sau avocat. Regulile generale și excepțiile se verifică pe documentele cazului. Despre proiect și limitele informației.
- Codul civil — Legea nr. 287/2009, republicatăPortalul Legislativ
- Legea nr. 196/2018 — repartizarea cheltuielilor asociației de proprietariPortalul Legislativ
- Legea nr. 71/2011 — art. 91, legea aplicabilă moșteniriiPortalul Legislativ
- Ajutorul public judiciar în materie civilă — OUG nr. 51/2008Portalul Legislativ
- Informații notariale despre contracte și partajUniunea Națională a Notarilor Publici din România
- Legea nr. 36/1995 — activitatea notarială, forma consolidatăPortalul Legislativ